如何在巴黎买房
这些年来，我收到了很多想要实现自己梦想，在巴黎买一套公寓的人的问题。买我的时候，我学到了不少东西。比我想象的要多!)但最重要的是，你明白了与一个了解巴黎独特房地产世界的来龙来脉和特质的人在你身边的价值。
一个很大的挑战是法国和美国制度的区别．与你在电视节目中看到的不同，法国的买家通常没有自己的代理人为他们寻找和代理。所以当你买房子的时候，你要依靠卖方的代理人来恰当地代表房产。（嗯能做错什么?答:很多)。
在巴黎没有多重房源服务(MLS)，你需要自己通过报纸、在线广告、房地产中介窗口以及与当地人交谈来寻找房子。我知道，因为在我找到我的公寓之前，我花了几年时间这样做。
我的朋友米兰达Junowicz博特成立巴黎地产集团该公司帮助当地人和外国人找到他们梦想中的房产，而不用做噩梦，从买房的开始到结束。我多年前就认识了米兰达，我们成了好朋友。米兰达精通四门语言，不仅毕业于耶鲁大学法学院，她还是《纽约客》的特约主持人HGTV HouseHunters国际在那里，她帮助人们在巴黎的房地产世界中穿行。
米兰达现在把她的时间和才华都花在巴黎和帕洛阿尔托我很高兴和她在这个问答节目中聊天，她分享了她对巴黎房地产市场如此特别和独特的想法，以及她如何帮助人们实现他们的梦想!
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大卫米兰达:嘿。这几年很有意思，新冠病毒和其他灾难让我们分开了，我习惯了经常见到你。很高兴终于能在这里和你们聊天了。
我很确定，2008年在巴黎的一间阁楼里，我们在一个聚会上见过面，由一群友好的法国橄榄球运动员主办。我只记得喝了很多酒，别的什么都不记得了，但我记得见过你。
从那以后发生了很多变化(感谢我!)，你和我成为了好朋友，一起分享了许多生活经历。在我看来，你最好的品质是无论遇到什么情况都要得到正确结果的决心，以及你有多敏锐。我自己找了很久，你帮我找到了巴黎的公寓。我对法国房地产不是很了解，现在我明白了拥有一个有经验和决心的人在你身边的价值。
如此多的人梦想在巴黎拥有一处房产而你就是能让这个梦想成真的人之一。你有多久了巴黎地产集团你为什么要开始?
米兰达大卫，我也记得那个聚会!生活在改变，但这只是我珍惜的友谊的开始。
2003年，当我第一次搬到巴黎时，我和未来的丈夫花了将近一年的时间来找房子。没有多重上市服务这是一个市场上所有待售房产的综合数据库，几乎是美国所有城市都在使用的系统。当时的在线资源非常有限;但即使在今天，也没有一个网站可以吹嘘或列出巴黎所有可出售的房产。
出于这个原因，我们搜索了印刷和在线资源，并联系了每个单独的房源代理，以了解更多关于这些房产的信息，并安排参观。更重要的是，由于每个经纪人只能出售他们列出的少数几套房产，你不能随便走进一家房地产公司，让他们给你看市场上的所有东西。他们很想让你去看看他们拥有的房产，即使它完全不符合你寻找的标准，他们希望你还是会屈服，买下它。虽然参观巴黎的公寓很有趣，但我们花了无数个小时安排看房，参观我们永远不会想要的公寓。我们很清楚，坚持要两居室，但他们至少带我们看了五套一居室公寓，每次经纪人都告诉我们，“你们是年轻的一对，有一间卧室就行了!”
我们最终参观了45处房产，才找到了我们想买的那处。我们说法语!我意识到，作为一个不会说法语的外国人，在房产购买界穿行将是一项更大的努力，对于那些希望来这里进行短暂旅行、购买他们梦想中的房产-à-terre的买家来说，更是如此。我意识到我可以为讲英语的买家提供一种有用的服务，并最终开始了巴黎地产集团要做到这一点。今天，我们提供了一套端到端服务，并与买家和卖家(法国人和外国人)合作，以成功地在这个独特的市场中导航。
大卫很多人没有意识到在法国买房和在其他国家买房的过程有多么不同。正如你提到的，最大的不同是，不仅没有MLS，也没有像Zillow，Redfin,或Streeteasy覆盖整个城市，让你自己浏览，这让很多美国人感到震惊，他们习惯了在一个网站上搜索和看到他们城镇或城市的所有出售的东西。
所以，如果你想在玛莱区找一套一居室的公寓，为了找到它，你必须去玛莱区所有不同的房地产中介机构(因为就像你说的，中介机构只代表他们所在社区的房产)，也要在网上搜索——据我所知，很多地方只要在你感兴趣的社区四处打听就能找到。在美国，你永远不会像在巴黎那样，在café上和陌生人聊天，问他们是否知道什么地方在出售。
除了如何(以及在哪里)列出房产之外，人们在巴黎购买公寓时还需要考虑哪些其他的差异，包括文化差异?
米兰达我在三个国家买卖过财产:法国、德国和美国。每个国家的教育体系都有很大的不同。特别是对美国人来说，很多过程都是完全陌生的，你需要把你的期望放在门口，准备好接受一个与你习惯的完全不同的购买过程。
第一次……不要指望在网上看到房产的地址！由于巴黎没有MLS，卖方通常会与许多不同的房地产中介进行非独家交易，也会试图自己出售房产。
法国人对自己的财务非常谨慎，大多数情况下甚至不想让邻居知道他们在卖房子。尽管如此，他们还是会告诉门卫谁住在这栋楼里，正如你所提到的，许多销售仍然没有代理，而是通过口头传播。如果没有独家合同，代理商有理由担心其他代理商或买家会绕过他们，从而失去佣金;所以他们才对细节守口如瓶。更重要的是，如果每套房产有多个上市代理，你可能会看到同一套房产在多个代理公司以不同的价格发布广告!如果你能找到的话，你一定会想去拜访那个广告价格最低的旅行社，原因很明显。
为了出售物业在巴黎，卖家必须提供一定的信息和诊断测试:房子有多大、能效、是否有含铅涂料或害虫等。没有纠正任何潜在问题的义务，只有告知的义务。在今天的大多数销售中，买方聘请专业人员进行测量和测试，并确认信息的准确性。
另一个让外国人，尤其是那些在竞价大战司空见惯的城市生活过的外国人感到惊讶的不同点是，在法国，一份带有价格的上市协议被卖家视为要约以那个价格出售．
这意味着,如果你作为买家向代理机构提供标价，卖方有义务接受你的报价-即使你有抵押贷款的意外情况。这与硅谷等许多美国市场截然不同。硅谷是我工作的另一个房地产中介市场，在那里，很多出价和出价都比挂牌价格高出数十万美元，这是如今的常态。
大卫米兰达，这真让我吃惊，如果你按要价来，卖家就有义务接受你的出价。我来自旧金山，这里的出价比要价高很多，竞争也很激烈，所以为待售的房子支付实际价格似乎有点古怪。我向罗曼解释过一次，他很震惊，人们会支付比标价更高的价格。说实话，当我这么说的时候，听起来确实很奇怪!
(而且你也说对了，法国人对任何财务方面的事情都非常“谨慎”，这就是为什么巴黎许多漂亮的住宅都藏在紧闭的门后面，你看不到它们。)
此外，在美国，人们可以查看周边房产的可比价格，以了解类似房产的价格，而在美国，这些信息是不向公众开放的。
[更新:一些读者插话说。这个网站它可以让你看到在某些建筑中出售的一些公寓，但不能让你具体说明是这栋建筑中的哪一套公寓，而巴黎的许多建筑中有20-40个单元。你基本上是在看东西卖了多少钱，按平方米定价。最好的代理有一个估计巴黎每个区每平方米平均价格指南]
我还觉得很奇怪，好吧，有点奇怪，在法国，卖方的代理人也代表买方．我不明白为什么情况仍然如此，因为似乎每个政党都有自己的代表(就像我们在美国做的那样)是一个好主意，以避免任何利益冲突，但正如我所了解到的，也正如你所提到的，你必须把你的期望放在门外，适应另一种思维方式。
米兰达是的，大卫，从你买第一套房子的经验来看，在法国的大多数交易中，挂牌代理将同时代表买方和卖方，并代表双方进行谈判．对于法国买家来说，这一直都是现实，所以他们不会真正质疑一个代理代表双方的内在利益冲突。如果你确实带了自己的房地产代理来代表你购买，你可能需要在购买价格中已经包含的费用之上补偿他们，除非挂牌代理准备分成他们的佣金。对于150万欧元以下的公寓，大多数挂牌经纪人都不同意分割。
法国的房地产经纪人很少做合同或法律方面的工作，交易完成的过程由房地产经纪人监督法国notaire他是专门从事房地产交易的律师。在这里，一个证人也可以代表双方;但由于聘请自己的公证人并不会花更多的钱(费用会在他们之间分摊)，所以通常建议这样做。
大卫:当我在找我的公寓时，房源列表往往是……嗯很随意，我们可以说吗?我经常看到没有整理过的床，衣服(包括内衣和胸罩)晾在客厅的架子上，水槽里堆满了盘子，或者只看到房子外面的照片。我看到过一张公寓的照片，上面的墙壁上溅满了红色的油漆(看起来像犯罪现场)，有一个地方的厕所就贴在床旁边的墙上(不可否认，这对那些半夜起来“上厕所”的人来说很方便……)，最近我看到的一个清单只是一张沙发靠在光秃秃的墙上的照片。那本来应该代表公寓的。
(不过，在过去几年里，一些中介机构的房源状况有了显著改善，许多人都得到了在拍照前整理一下的提示。)
另一个让我难以适应米兰达的巨大差异是，在看房的时候，卖家经常在公寓里，这让我感到不安，因为如果卖家不是站在我和罗曼面前，听我们反复思考我们正在看的公寓的优点和缺点，我就不能像往常一样坦诚。后来我意识到，法国人比我们坚强，不介意你指出他们公寓里你不喜欢的东西。嗯,有时候…!
米兰达：哈!我可以给你讲一些故事……
有一次，在参观一个令人惊叹的(而且昂贵的!)当我们和我的美国客户一起走进玛莱的公寓时，我们发现卖家十几岁的孩子们坐在厨房的餐桌旁，面前是他们吃了一半的晚餐，抽着烟。我的客户觉得这场面侮辱了他们!我只想说，正如你所了解的，在法国房产出售过程中，分期并不是文化上的一部分。
但在某些方面，这是有道理的:分期通常由上市代理监督，他们知道他们会出售房产，并准备投入时间和金钱，使其在市场上更具吸引力。如果有几个代理人代理同一处房产，他们都没有这种动机。在巴黎地产集团我们只收独家上市这样我们就可以和卖家合作，尽可能把房子展示得最好，为我们的客户争取到最高的售价。尽管如此，还是需要一些认真的说服才能让他们投资进行适当的清理!
大卫我可以想象当一个人走进一间公寓，发现一家人正在和他们的孩子抽烟时，他会有多震惊。最近我和一个朋友去看了一个地方，公寓的主人在床头柜上留下了一些成人的东西。我以为他们忘记把它们收起来了，但当我们再次去拜访时，它们还在那里。
因为即使是法国人也很忙，没有时间看45套(或更多!)公寓，我知道法国人和外国人都在用猎人找公寓的人，就像你们一样。不管你走哪条路，这个过程总是需要时间，但一个猎人肯定可以帮助缩小范围，代表买家监督搜索和最终出售。
在巴黎，一旦有人决定买房子，从开始到结束通常需要多长时间?
米兰达从你的报价被接受起，在双方签订购买合同之前可能需要3-4周的时间。在签订合同时，买方必须将购买价格的10%存入公证人的托管账户，如果他们不履行合同，她或他将失去这笔钱。关闭时间也很长，通常2-3个月。在此期间，公证人确认卖方对该房产拥有良好的所有权，所有抵押贷款和留置权将通过出售所得支付。
公证员还执行一些行政手续，包括计算卖方所欠的资本利得税和买方所欠的购买税(印花税)。买方支付的“公证费”，包括这些印花税和公证员的服务费，约为成交价的7-8%。虽然对于买房来说，这似乎是非常高的(尤其是对美国人来说)，但巴黎每年的房产税在房产价值的0.1到0.3%之间，只是美国的一小部分。这一过程最终以签署一份acte de出售之后，你就自豪地成为了巴黎公寓的主人。
大卫是的，让非法国人惊讶的是，买方同时支付卖方的房地产代理费和公证费，公证费是税收和行政费用的组合，有点类似于我们在美国所说的“成交费用”，是由卖方支付，而不是买方。你能再深入一点吗?
米兰达当前位置在法国出售的房产广告标价中包含了挂牌代理费。几年前，这项法律进行了修改，要求在清单上注明所收取费用的实际金额。因此,是的,买家“支付”作为房产总价一部分的上市代理佣金．这种制度的优点是，贷款金额是基于房地产价格加上代理费，而不是在交易结束时必须单独支付的费用。缺点是要按总金额计算7-8%的公证费(在其他地方也称为印花税)。买家可以要求他的公证人在最初的购买协议中把费用分开，以排除在印花税的计算之外。
印花税或公证费完全由买方负责，并在交易结束时支付。这些费用包括公证费、与巴黎市政府和法国政府有关的行政费用，以及出售时应缴的购置税。没有办法避开公证费。从积极的方面来看，这些措施足以抑制房地产投机行为，而这些投机行为已经导致其他房地产市场价格飙升。
大卫:是的，你不太愿意“倒卖”一个地方，因为当你买一个地方的时候要支付大量的费用，这绝对是一个好处，与纽约和旧金山等地方相比，巴黎似乎更容易负担，特别是房地产税较低。这个过程确实需要时间，尽管法国的很多事情都需要时间，但这是值得的，因为巴黎是一个非常壮观的居住地方，无论是全职居住还是只是作为一个经常回来的游客。在巴黎拥有自己的房子比时不时租公寓有什么好处?
米兰达当前，居民的抵押贷款利率在2%左右徘徊，这继续助长了他们买房而不是租房的兴趣:如果借贷成本几乎为零，而储蓄账户支付的利率几乎为零，就像现在这样，那么在一个稳固、稳定增长的房地产市场中，投资房地产的优势是显而易见的。
暂住的买家在巴黎拥有一处房产的自豪感和长久以来的梦想往往会驱使你:随心所欲地设计它，了解当地的面包店、肉店和餐馆，感觉自己是一个真正的巴黎人。对很多人来说，每次去不同的公寓，租不同的公寓，或者住酒店，都不能提供相同的体验。因为非居民公寓不再允许短期租赁在美国，这种体验必须足够让你承担中期和长期租金只能部分抵消的费用(除非你根本不想使用这栋房子，可以把它全职租出去)。由于这个原因，一些买家已经转向部分所有权属性在美国，他们购买一套公寓的股份，只反映他们实际使用该公寓的时间，比如几周或几个月，因此他们不需要自己承担所有的购房费用。
大卫您已经有很多客户在下面发布了他们成功的购买和装修经验客户的故事在你的巴黎生活博客这说明在巴黎拥有一套公寓是多么美妙，这是令人鼓舞的!
很多人问我:最好在哪个区买房?游客通常会把注意力集中在第6区、第7区或玛莱区，但你发现大多数人喜欢住在哪里呢?
米兰达很难说!对于买家来说，尤其是外国人，如果他想住在市中心，靠近所有的时尚和购物中心，最好的区往往是左岸的圣日耳曼(Saint Germain des Pres，第6区)，或右岸的玛莱区(Marais，第3和第4区)。但很多居民对这些游客密集的地区感到厌倦，他们选择了更折衷、更普通的社区，那里有更年轻、更多的法国人，比如第10区、第11区和第12区，或者是能以更低的价格提供更优雅、更理想化的法国体验的地区，比如第16区和第17区。每个社区都有自己的氛围和风格，不同地区对建筑和公寓的选择也大不相同。巴黎的特别之处在于，从这座城市的一端走到另一端只需要几个小时!所以所有的东西都或多或少是在市中心，你可以找到一个适合任何风格的社区。更重要的是，随着巴黎投入越来越多的资源用于公共交通，减少私家车上路，这个城市开始感觉更小了，无论你住在哪里都更容易到达。
大卫我记得在HGTV看过一集《国际找房子的人》，我相信你也上过那集。在那集里，一对夫妇对一套两层楼高、没有电梯的漂亮公寓犹豫不决。尽管巴黎越来越多的建筑都在安装电梯，但在某些方面，日常社区的地方往往是为当地人准备的，但对游客来说，可能“太本地了”。(即。很多楼梯，很少说英语，等等。)
你有没有试过引导人们去郊区，那里的房价较低，社区里都是普通的工薪阶层和家庭?如果是的话，“不走寻常路”的生活有什么好处呢?
米兰达这完全取决于买家，以及他们希望从巴黎生活中得到什么。外围区域的价格要比市中心便宜得多，而且仍然可以享受到那些被昂贵的名牌服装和家具店挤出游客更多地区的一次性特色商店。这座城市中一些最具创意的餐厅也在这些地区涌现出来，因为年轻厨师更容易获得租金。如果你准备出去冒险，是的，准备好提高你的法语，因为商店和居民将不太能够迎合你的英语。但另一个好处是，近年来，这些地区的房价上涨速度也高于更豪华的社区。
大卫与其他城市不同的是，尽管罢工不断，巴黎的房价近年来并没有下降多少。马甲黄色抗议活动以及大流行。事实上，它们还在继续攀升。你认为这种趋势会持续下去吗?还是说你认为巴黎正处于“修正”的边缘?
米兰达巴黎去年确实出现了一些调整，从2020年3月开始，大流行使市场完全停滞了约两个月。在此期间，销售量急剧下降了80%，价格也趋于平稳并略有下降。去年7月，随着市场被允许重新开放，未满足的需求再次激增，房地产价格轻松收复失地。现实情况是，巴黎过去也经历过这样的调整，但反弹总是又快又猛。由于利率处于历史最低水平，国际买家在任何国家进行交易都比以往任何时候都更容易，因此没有理由认为巴黎房价上涨的趋势会在短期内结束。
此外，巴黎将在2024年举办奥运会，有很多城市更新项目正在进行，使巴黎的每一部分都更令人向往。
大卫:你现在把时间都花在巴黎和硅谷上，做着帕洛阿尔托的房地产经纪人也正如人们所说，这两个市场都是“热门市场”，而且房屋(和价格)往往变化得非常快。你在美国和法国帮助人们的方式有什么不同?
米兰达:在巴黎在美国，没有MLS或其他市场范围内的房产数据库，我们与房地产买家合作的一个重要部分就是从无数的资源中(在线或通过我们的网络)寻找最好的房产。正如我前面提到的，巴黎的公寓通常由不止一个经纪人挂牌，这意味着口袋房源(私人的、未共享的房源)是一个重要的房产来源，房源的呈现方式各不相同:共享的信息是什么，质量如何——甚至照片的存在(和视频几乎闻所未闻)。房产的确切地址从来没有提供过，所以没有中介，你无法看到它。巴黎的房产在出售过程中经常有人入住，所以即使是安排拜访也很有挑战性。
相比之下,硅谷这意味着任何房地产经纪人都可以分享上市佣金，并将房产出售给他们的买家客户。所有出售的房产都包含在一个全面的数据库中，很容易在网上搜索，通常包括专业照片和视频，楼层平面图，确切地址，学校信息，房产税，附近的交通等等。更重要的是，大多数房子在上市时都是空置的，每个房地产经纪人几乎可以在一天中的任何时候通过一个特殊编码的锁箱带客户来参观房子。查找和访问属性是我们工作中相对简单的部分。
除了搜索过程之外，硅谷或巴黎优秀的买家代理的价值还在于帮助客户从设施、社区、条件、质量等方面评估房产，所有这些都与价值、价格和购买条款有关。我的两个市场的买家通常都不是本地的，帮助他们理解和掌握购买流程是我工作的关键部分。我在这两个地方工作过，在这两个地方的客户来自世界各地，我可以说，房地产交易从一个地方到另一个地方是完全不同的;与你信任的人合作，你相信他了解市场，能带领你度过难关，这是关键。
这两个市场的不同之处在于，巴黎的挂牌价格是购买的一种限制——也就是说，先出价的人可以继续购买房产。因此，提出正确的要约价格和条款的策略根植于快速行动，并评估报价离上市价格有多近或有多低。犹豫，并试图赢得几千欧元的折扣，可能意味着失去你的梦想公寓。
在硅谷，为了吸引更多的兴趣，标价往往低于房屋的实际价值。好房子预计在10天或更短的时间内出售，通常有多个买家准备出价。在这种情况下，出价日期已经确定，最终价格可能会比标价高出数十万美元。这个过程真的很伤脑筋!一旦我们找到了合适的房子，我的策略是提出一个万事俱全的报价，并提出最具吸引力的条款，以一个对长期投资有意义的价格赢得竞标，同时让我的客户保持冷静和信心。
大卫当前位置就我的经验而言，我不得不说，拥有您的智慧、指导和毅力，可以成就一笔生意，也可以毁掉一笔生意。我看到你工作得多么好，为你的客户竭尽全力，令人印象深刻!
除了在巴黎有一个度假的第二家，你可以随时访问，在那里你可以保存所有的衣服和个人物品，直到你下次旅行，很多人都把拥有房产作为一种投资。法国有时被认为是一个经商难或税收高的地方。你认为在巴黎买房是一项长期投资吗?
米兰达巴黎的房地产吸引了来自世界各地的本地买家和投资者，这导致了持续的供不应求，以及房地产价格的持续上涨。价值的长期增长是巴黎市场的一个主要特征:小的调整会发生，但随着时间的推移，价值会持续上升。巴黎的房地产是最安全的住宅房地产投资，投资者可以期待他们的资金有很好的回报。如果你准备持有房产的时间足够长，资本利得税就会随着时间的推移而降低，所以你持有的时间越长，流入你口袋的收益就越多。
对于非当地居民的买家来说，正如我们之前所说的，在巴黎拥有第二套住房曾经是一笔短期租赁的财富，房主可以在不使用公寓的时候偿还抵押贷款，获得可观的利润。由于住房严重短缺，巴黎已经禁止出租房屋如果非居民购房者想要自由使用他们的公寓，而不是长期租房，就需要准备好在没有这些现成收入的情况下支付他们的支出。每年的房产税仅为房产价值的0.1 - 0.3%，与其他主要城市相比，建筑协会费相当合理(150-350欧元/月)，所以仍然有许多国际买家没有被吓倒。
大卫谢谢你分享这些信息。正如你所说，它有助于改变你的期望，也许有人在你身边帮助你处理这个过程。法国的房地产市场与其他地方大不相同，但也有一些优势，比如费用和房产税较低，当然比其他地方更容易负担。当然，每个人都想住在巴黎。
说到这里，我迫不及待地想再次见到你，在café上聊聊，或者在当地的小酒馆里吃顿饭。你能告诉我的读者你最喜欢的巴黎美食吗?
米兰达我最喜欢的一些地方是户外空间，尤其是经过了这样的一年。随意的地方地面控制或Recyclerie是将花园空间与食物和饮料结合起来的室内外社区空间，在白天或晚上的任何时候都很受欢迎。塞纳河和圣马丁运河两旁排列着水上和陆上的餐馆，使它们成为夜晚漫步的热闹场所。而像博物馆或纪念碑附近的户外露台有令人印象深刻的景色，比如乔治蓬皮杜中心顶上莱斯的影子在Quai Branly博物馆，Perchoir高于BHV或其原来的位置在11区,Perruche在春天的屋顶上
大卫非常感谢米兰达。等不及再见到你了，希望很快!
奖金请收听我和米兰达的播客，我们将进一步讨论在巴黎买套公寓．
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